의뢰인은 공인중개사 김**의 중개로 이**의 아파트 분양권의 매수하고, 매매대금을 지급하였습니다. 그런데 이 사건 분양권은 최초 수분양자가 주택법을 위반하여 청약통장을 매도하는 등의 행위를 한 사실이 뒤늦게 드러났습니다. 이에 따라 이 사건 아파트에 관한 공급계약이 취소됨으로써 이 사건 분양권 매매계약은 이행불능상태에 이르게 되었고, 의뢰인은 거액의 매매대금을 지급하고도 아파트를 취득하지 못하는 막대한 피해를 입게 되었습니다 .

의뢰인은 추심 및 배당절차를 통해 수분양자로부터 일부 금액을 반환받았으나, 여전히 회수하지 못한 금액이 상당하였습니다. 이에 의뢰인은 ① 분양권 매도인인 피고 이**을 상대로 불법행위에 기한 손해배상 또는 부당이득반환을, ② 이 사건 분양권 매매계약을 중개한 공인중개사 피고 김**을 상대로 중개의무위반에 따른 손해배상을 각 청구하는 소를 제기하였습니다.

의뢰인으로부터 사건을 수임한 법무법인 화담의 이대규 대표변호사는 이 사건의 핵심 쟁점인 ① 분양권 매매계약의 당사자 확정 및 매도인의 부당이득반환의무와 관련하여 분양권 매도인 이**는 자신은 분양권 매매계약의 당사자가 아니고 의뢰인은 최초 수분양자로부터 분양권을 매수한 것이라고 주장하였고, 이에 이대규 대표변호사는 의뢰인이 중개업자 피고 김**이 지정한 계좌로 매매대금을 지급한 상대방이 바로 피고 이**라는 점, 피고 이** 스스로 자신이 분양권을 매수한 금액과 의뢰인에게 전매한 금액 및 제반 비용을 상세히 밝힌 문자메시지를 발송한 점, 이 사건 분양권 매매계약을 중개한 피고 김** 역시 매도인을 최초 수분양자가 아닌 피고 이**로 인식하고 있었다는 점을 구체적인 증거와 함께 적극 주장하였습니다. 또한 분양권 매매계약이 최초 수분양자의 주택법위반으로 인하여 후발적으로 이행불능 상태에 이르렀으므로, 피고 이**는 법률상 원인 없이 수령한 매매대금 전액을 반환할 의무가 있음을 주장하였습니다.

② 공인중개사 피고 김**의 중개과실에 따른 손해배상책임과 관련하여서는 공인중개사인 피고 김**이 분양권 매매계약을 중개하면서 구 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인인 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 거래계약서를 작성할 의무가 있음에도 이를 전혀 이행하지 않았음을 적극 주장하였습니다. 구체적으로, 이 사건 분양권은 전매가 제한된 것으로 일반적인 거래에 비해 문제 발생 위험성이 더 높고, 최초 수분양자의 주택법위반 사실은 공인중개사의 예측 가능한 위험에 속하는 것임에도, 피고 김**은 의뢰인에게 '가족끼리 계약한 것으로 확인하였기 때문에 아무 문제가 없다.'는 문자메시지를 보내 의뢰인을 안심시켜 매수하도록 유도하였을 뿐, 실제로 권리관계에 관한 위험성을 설명하거나 취소사유 해당 여부를 확인하지 않았음을 입증하였습니다.